湖南省住房和城鄉建設廳關于進一步落實建設單位工程質量首要責任的通知

  湘建建〔2023〕116號

各市州住房和城鄉建設局、城市管理和綜合執法局，湘江新區開發建設局、行政執法局，各有關企業：

   為進一步強化落實建設單位工程質量首要責任，提高我省房屋建筑和市政基礎設施工程質量水平，促進工程品質提升和建筑業  高質量發展，現就有關事項通知如下：

    一、加強建筑工程事前預控管理

  （一）明確工程質量首要責任。建設單位作為工程建設活動的總牽頭單位，是工程質量第一責任人，依法對工程質量承擔全面責任。建設單位要嚴格落實項目法人責任制，法定代表人要按規定簽署《法定代表人授權委托書》（法定代表人任項目負責人的，不需簽署），明確項目負責人的質量責任。項目負責人按規定簽署《工程質量終身責任承諾書》，對因違法違規或不當行為造成工程質量事故或質量問題承擔相應責任。項目負責人應保持相對穩定，因特殊原因需更換的，法定代表人應重新授權委托，更換后的項目負責人也應簽署《工程質量終身責任承諾書》。法定代表人任項目負責人的，法定代表人更換后應重新明確項目負責人。同一項目不同任期法定代表人和項目負責人各自對任期內的工程質量承擔終身責任。

  （二）嚴格執行法定建設程序。建設單位應當嚴格履行基本建設程序，按照“先勘察、后設計、再施工”原則，依法依規辦理施工圖審查、特殊建設工程消防設計審查、施工許可（含質量安全監督）、竣工驗收等建設手續，禁止明示或暗示施工單位違法違規開工建設，禁止未組織竣工驗收或驗收不合格投入使用。建設單位應按照規定向勘察、設計、施工、監理等單位提供與工程建設有關的原始資料，并保證其真實、準確、齊全。

  （三）嚴格執行發承包制度。建設單位應當依法將工程發包給具備相應資質的勘察、設計、施工、監理等單位，不得肢解發包工程、違規指定分包單位，不得直接發包樁基礎、預拌混凝土等專業分包工程，不得指定按照合同約定由施工單位購入用于工程的裝配式建筑構配件、建筑材料和設備或者指定生產廠、供應商；不得明示或暗示施工單位使用不合格的建筑材料、建筑構配件和設備；應加強對按照合同約定自行采購的建筑材料、構配件和設備的質量管理。建設單位應與各承包單位依法簽訂合同，并明確雙方權利、義務、責任，確保工程質量；鼓勵在合同中明確創優目標，按照公平原則約定工程質量獎優懲劣內容。

  （四）嚴格勘察設計質量管理。建設單位應按規定將施工圖設計文件報送住房城鄉建設部門進行施工圖審查（含消防），施工圖設計文件未經審查或審查不合格的不得用于施工。建設單位不得擅自修改已經審查合格的施工圖設計文件，確需變更的，應將修改的施工圖設計文件按《房屋建筑和市政基礎設施工程施工圖設計文件審查管理辦法》（住房和城鄉建設部令第13號）及《建設工程消防設計審查驗收管理暫行規定》（住房和城鄉建設部令第51號）有關規定重新報審，嚴禁先施工后變更；不得明示或者暗示勘察設計單位違反工程建設強制性標準，嚴禁以“優化設計”等名義變相降低工程質量標準。

  （五）保證合理工期和造價。建設單位應當科學合理確定工程建設工期和造價，嚴禁盲目趕工期、搶進度。勘察設計、施工工期確定后，建設單位不得任意壓縮；確需調整且具備技術可行性的，建設單位應主動征求施工、監理單位意見，達成一致意見后提出保證工程質量、安全、周邊環境的技術措施和方案，經專家論證通過后方可實施。不得違反施工質量安全管理規定在建筑主樓相關基礎部分未整體施工完成前進行上部主體結構施工，不得隨意留置施工縫或隨意“甩項”，不得迫使施工單位及其他參建單位簡化工序、降低質量標準。調整合同約定的勘察、設計周期和施工工期的，應相應調整相關費用。因極端惡劣天氣等不可抗力以及重污染天氣、重大活動保障等原因停工的，應給予合理的工期補償。因材料、工程設備價格變化等原因，需要調整合同價款的，應按照合同約定給予調整。

    二、強化施工全過程質量管理

   （一）組建項目質量管理機構。建設單位應當建立健全工程項目質量管理體系，開工前委派項目負責人（法定代表人任項目負責人的，不需委派）、技術負責人和與工程建設規模相適應的專職質量管理人員，組建項目質量管理機構，建立項目質量管理制度，明確各崗位質量管理職責。建設單位不具備人員委派條件的，可聘用專業機構或人員。

   建設單位項目負責人應具備與項目工程類別相適應的工程類或工程經濟類大學本科及以上學歷。工程規模3萬平方米以上的房屋建筑工程或建安造價3000萬元以上的市政基礎設施工程，項目負責人還應具備以下條件之一：持有人力資源和社會保障部門頒發的相應工程類執業資格證書（無需注冊）；取得工程類相應專業高級以上技術職稱或取得相應專業中級技術職稱5年以上。

建設單位項目工程質量專職管理人員應取得工程類或工程經濟類大學專科及以上學歷，從事建設工程項目管理或工程設計工作滿3年，且取得工程類相應專業中級技術職稱。

   （二）嚴格施工過程質量管理。建設單位應當定期檢查勘察、設計、施工、監理、質量檢測等單位合同履約及質量管理責任落實情況，加強建筑材料質量管控，定期抽查工程實體質量，強化對關鍵部位、關鍵工序質量檢查，留存相關檢查記錄和影像資料。督促有關單位全面落實投標文件中承諾的機構設置和關鍵崗位人員配備，落實工程質量安全手冊、工程質量標準化管理和“施工質量樣板化、技術交底可視化、操作過程規范化”等要求。不得以任何方式要求施工單位違反工程建設強制性標準，降低工程質量。建設單位應當牽頭組織開展質量常見問題專項治理，減少工程質量問題投訴。鼓勵建設單位通過組織工地開放日、觀摩交流活動或運用信息化方式，及時向購房人展示工程形象進度、主體結構和主要使用功能質量管控等信息。

   （三）嚴格工程質量檢測管理。建設單位應當嚴格質量檢測管理，委托具有相應資質且與工程項目相關單位無隸屬關系或者其他利害關系的第三方檢測機構進行檢測，不得以建設單位、施工單位、檢測機構三方合同等形式轉嫁建設單位的法定義務，不得明示或者暗示檢測機構出具虛假檢測報告，發現檢測機構偽造檢測數據或出具虛假檢測報告的，應當及時報告工程質量監督機構。建設單位應按有關規定單獨列支并及時足額支付工程質量檢測經費，不得變相將應由建設單位支付的工程質量檢測經費轉嫁到施工單位，非建設單位委托的檢測機構出具的檢測報告不得作為工程質量驗收依據。

   （四）按時結算和支付工程款。建設單位應有滿足施工所需的資金安排，并按規定向施工單位提供工程款支付擔保。招標文件及施工合同中應按有關要求約定施工過程結算周期、工程進度款結算辦法等內容，其中人工費用應單獨足額撥付至施工總承包企業開設的農民工工資專用賬戶，以確保農民工工資按月足額支付。分部工程驗收通過時原則應同步辦理工程款結算與工程款支付，不得以設計變更、工程洽商等理由拖延結算變相拖延工程款支付。政府投資工程應按照國家有關規定支付，不得以未完成審計作為拖欠工程款的理由。

   （五）嚴格工程竣工驗收和檔案管理。建設單位應當在收到工程竣工報告后及時組織有關單位進行竣工驗收，重大工程或技術復雜工程可邀請有關專家參加。驗收時，嚴禁弄虛作假、降低驗收標準，將不合格工程按照合格工程驗收；未經驗收或驗收不合格不得交付使用。竣工驗收合格后，建設單位應按規定在建筑物明顯部位設置竣工永久性標識牌，標注工程名稱、開竣工日期和建設、勘察、設計、施工、監理單位全稱以及項目負責人姓名，強化質量主體責任的追溯。 

   建設單位應當建立工程質量資料按驗收節點歸檔制度，建立質量終身責任信息檔案，督促項目參建責任主體按工程資料的編制要求編制歸檔，對各責任主體歸檔的資料進行驗收，確保完整、準確；應當在竣工驗收時組織工程檔案專項驗收，建設工程竣工驗收后，及時按規定向城建檔案管理機構移交建設項目檔案。

   三、嚴格住宅工程交付和保修管理

  （一）全面實行住宅工程分戶驗收。住宅工程竣工驗收前，建設單位應當嚴格按照《湖南省住宅工程質量分戶驗收管理辦法》，組織施工、監理等單位進行分戶驗收。鼓勵組織業主開放日、邀請業主代表參加分戶驗收。未組織分戶驗收或分戶驗收不合格的，不得組織竣工驗收。分戶驗收合格后，按戶出具質量合格文件。

（二）加強工程質量信息公開。住宅工程開工前，建設單位應公開工程規劃許可證、施工許可證、工程結構形式、設計使用年限、抗震等級、主要建筑材料、參建單位及負責人等信息；交付使用前，應公開質量承諾書、工程竣工驗收報告、質量保修負責人及聯系方式等信息。實行預售的，建設單位在工程建設過程中，可通過組織業主開放日或運用信息技術等方式，及時向購房業主展示工程形象進度、隱蔽工程質量等信息；對于全裝修商品房，建設單位還應在工程實體內做實體裝修樣板房，在交付業主前不得拆除（業主未按時收房的除外），實體裝修樣板房質量標準及主要建筑材料品種應符合商品房買賣合同約定標準。

（三）嚴格落實質量保修責任。建設單位是工程質量保修的第一責任人，應當建立質量回訪、滿意度調查及質量維修制度，健全信訪、投訴、糾紛協調處理機制。建設單位應當按照國家規定和商品房買賣合同約定對房屋所有權人履行保修責任義務，對房屋所有權人的質量保修期限自交付之日起計算，經維修合格的部位可重新約定保修期限。房地產開發企業應當在商品房買賣合同中明確房地產開發企業注銷后承接質量責任的其他房地產開發企業或者具有承接能力的法人，并明確其法律責任。在申請住宅工程竣工驗收備案時，向住房城鄉建設主管部門提供企業注銷后其開發項目的法律責任承續的說明材料，明確項目公司注銷后，承續該項目質量保修責任的主體。

（四）推行住宅工程質量潛在缺陷保險。建設單位按照相關規定要求購買工程質量潛在缺陷保險的，在住宅預（銷）售時，應向購房人書面告知工程質量潛在缺陷保險購買情況。建設單位應當配合承保保險公司及第三方風險管理機構做好質量風險控制工作；承保范圍內的質量投訴發生后，建設單位應督促承保保險公司履行保修賠付義務。

（五）加強工程質量與房屋預售聯動管理。建設單位在開發建設住宅工程項目過程中因發生違法違規行為、質量安全事故或重大質量安全問題被責令全面停工的，住房城鄉建設主管部門應暫停該項目預售或房屋交易合同網簽備案，待批準復工或整改符合要求后方可恢復。

四、全面加強對建設單位的監督管理

（一）強化監督檢查。住房城鄉建設主管部門應加強對建設單位工程質量首要責任落實情況的監督檢查，建立日常巡查和差別化監管制度，對工程質量首要責任落實不到位或有嚴重違法違規行為的，加大對其建設項目的檢查頻次和力度，發現存在嚴重質量問題的，堅決責令停工整改。督促建設單位組織有關參建單位嚴格整改檢查中發現的質量問題，整改報告經建設單位項目負責人及技術負責人簽字確認并加蓋單位公章后報工程所在地住房城鄉建設主管部門。因質量問題被實施工程質量與房屋預售聯動管理措施的，工程質量監督機構增加分戶驗收復核抽查比率。

（二）強化信用管理。各地應建立建設單位工程質量行為信用檔案，記錄建設單位在項目建設過程中以及保修期限內因工程質量違法違規行為等受到的行政處罰或不良行為記錄，并將其納入信用管理。充分運用守信激勵和失信懲戒手段，加大對守信建設單位的政策支持和失信建設單位的聯合懲戒力度，每年適時公布非法違法建設典型案例的建設單位名單，并將相關信息抄送發改、財政、自然資源等部門，推動在立項審批、資金撥付、土地劃撥等環節進行聯合懲戒，營造“一處失信，處處受罰”的良好信用環境。對實行告知承諾制的審批事項，發現建設單位承諾內容與實際不符的，依法從嚴從重處理。

（三）強化責任追究。對建設單位違反相關法律法規及本通知規定行為，要依法嚴肅查處，并依法追究企業法定代表人和項目負責人責任；建設單位項目負責人因調動工作等原因離開原單位，或者已退休的，以及法定代表人任項目負責人后不再擔任法定代表人的，仍依法追究相應責任；涉嫌犯罪的，移送監察或司法機關依法追究刑事責任。對于政府投資項目，除依法追究相關責任人責任外，還要依據相關規定追究有關部門相關負責人領導責任，并將相關責任單位和責任人的違法違規信息抄送紀檢部門和上級主管部門。

   本通知適用于湖南省行政區域內房屋建筑和市政基礎設施工程。

   本通知自2023年10月1日起施行，有效期至2028年9月30日止。